Chi phí nhà ở trong ngân sách gia đình không chỉ là tiền thuê hay tiền trả nợ mua nhà: nó gồm bốn lớp là tiền nhà, các hoá đơn (điện, nước, mạng, gas), phí chung (quản lý chung cư, vệ sinh, gửi xe, thuế đất) và quỹ sửa nhà. Đây là khoản cố định lớn nhất, trả trước mọi khoản khác, nên gia đình cần biết rõ tổng của cả bốn lớp chứ không chỉ con số trên hợp đồng.
Bốn lớp của chi phí nhà ở
Khi bàn chuyện nhà, người ta hay chỉ nói một con số: tiền thuê mỗi tháng, hoặc khoản trả ngân hàng mỗi tháng. Nhưng sống trong một căn nhà tốn nhiều hơn thế. Chia thành bốn lớp giúp cả nhà thấy đủ:
| Lớp | Gồm gì | Nhịp trả |
|---|---|---|
| Tiền nhà | Tiền thuê, hoặc tiền trả gốc và lãi khoản vay mua nhà | Hằng tháng, cố định |
| Hoá đơn | Điện, nước, mạng internet, gas, truyền hình | Hằng tháng, lên xuống theo mùa |
| Phí chung | Phí quản lý chung cư, phí vệ sinh, gửi xe, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp | Tháng hoặc năm |
| Giữ nhà | Sửa chữa, thay thiết bị hỏng, sơn lại, chống thấm, bảo dưỡng máy móc | Không đều, nên góp dần |
Bài này không bàn chuyện nên mua hay thuê nhà; đó là quyết định lớn với nhiều cách tính riêng. Ở đây chỉ nói: dù đang ở nhà nào, làm sao để chi phí nhà ở nằm gọn trong ngân sách cả nhà.
Nhà thuê: những khoản ngoài tiền thuê
Gia đình thuê nhà thường chỉ nhìn tiền thuê khi chọn nhà. Những khoản đi kèm nên hỏi rõ trước khi ký:
- Tiền điện, nước tính theo giá nào: theo hoá đơn của ngành điện, ngành nước đứng tên chủ nhà, hay chủ nhà tự đặt giá. Với nhà nguyên căn, nên hỏi có thể đứng tên công tơ hoặc ít nhất xem hoá đơn gốc.
- Phí dịch vụ: rác, gửi xe, mạng, có tính riêng không.
- Tiền đặt cọc: bao nhiêu tháng, khi nào trả lại, trừ trong những trường hợp nào. Khoản cọc là tiền của nhà mình bị giữ lại, nên ghi vào trang tài sản của gia đình.
- Sửa chữa ai chịu: hỏng bình nóng lạnh, máy bơm, dột mái thì chủ nhà hay người thuê sửa.
- Tăng giá: hợp đồng có ghi bao lâu được tăng giá một lần, tăng tối đa bao nhiêu không.
Các điều khoản hợp đồng thuê nhà cần đọc kỹ là một chủ đề riêng về giấy tờ. Về mặt ngân sách, chỉ cần nhớ: tổng chi phí nhà thuê là tiền thuê cộng tất cả các khoản trên.
Nhà riêng, nhà mua trả góp: những khoản dễ quên
Khoản vay
Gia đình vay mua nhà nên biết rõ lãi suất ưu đãi kéo dài bao lâu và sau đó tính thế nào. Nhiều khoản vay có lãi thấp những năm đầu rồi thả nổi theo thị trường, khoản trả mỗi tháng có thể tăng đáng kể. Ghi ngày hết ưu đãi lên lịch gia đình và dự trù trước vài tháng.
Thuế và phí
Người có đất ở đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hằng năm theo thông báo của cơ quan thuế; với phần lớn nhà ở trong hạn mức, khoản này không lớn nhưng hay bị quên. Căn hộ chung cư có phí quản lý vận hành hằng tháng, tính theo diện tích. Ngoài ra, theo Luật Nhà ở, người mua căn hộ chung cư phải nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, thường là 2% giá trị căn hộ, đóng một lần lúc mua; khoản này dùng cho việc sửa chữa lớn của toà nhà như thang máy, mái, hệ thống chung.
Quỹ giữ nhà
Nhà thuê thì chủ nhà lo phần lớn sửa chữa. Nhà riêng thì gia đình tự lo hết. Nhà ống ở phố, nhất là nhà đã vài chục năm, hay gặp thấm trần, nứt tường, cống tắc, mối mọt. Một khoản góp đều mỗi tháng vào "quỹ giữ nhà" giúp những việc này không thành cú sốc. Mức góp tuỳ tuổi nhà, chất lượng xây và kinh nghiệm sửa chữa những năm trước của chính nhà mình.
Hoá đơn hằng tháng: đọc để biết, không chỉ để trả
Hoá đơn điện, nước thường được trả tự động, nhiều nhà không còn mở ra xem. Nên dành năm phút mỗi tháng để nhìn ba thứ:
- Lượng dùng (số điện, số khối nước) so với tháng trước và cùng tháng năm ngoái. Tăng bất thường có thể là rò nước, thiết bị hỏng hoặc thói quen mới.
- Bậc giá: giá điện sinh hoạt tính theo bậc thang, dùng càng nhiều thì phần vượt càng đắt hơn. Biết nhà mình thường dừng ở bậc nào giúp hiểu vì sao tháng nóng tiền điện tăng nhanh hơn lượng dùng.
- Khoản lạ: phí dịch vụ mới, gói truyền hình không còn dùng, gói mạng đã hết khuyến mãi.
Các gói internet, truyền hình, ứng dụng xem phim cũng nên rà lại mỗi năm. Nhà có nhiều người hay đăng ký trùng mà không biết.
Bao nhiêu phần thu nhập cho nhà ở là ổn
Không có tỷ lệ chuẩn cho mọi gia đình. Một số tài liệu quốc tế hay dùng ngưỡng khoảng 30% thu nhập cho chi phí nhà ở làm mốc tham khảo về khả năng chi trả, nhưng mốc này xuất phát từ hoàn cảnh nước khác và mỗi người tính "chi phí nhà ở" một kiểu (có tính điện nước hay không). Với gia đình Việt, cách hữu ích hơn là tự hỏi:
- Sau khi trả đủ bốn lớp chi phí nhà, phần còn lại có đủ cho ăn uống, học hành của con và một khoản để dành không?
- Nếu một người trong nhà mất thu nhập ba tháng, nhà có còn trả được chi phí nhà không?
- Khoản trả nhà có tăng trong vài năm tới không (hết ưu đãi lãi, chủ nhà tăng giá)?
Nếu câu trả lời là "không" ở câu nào, đó là tín hiệu nên bàn lại, sớm trước khi thành áp lực.
Ai trả gì trong chi phí nhà
Ở nhà có nhiều thế hệ, hay có con đã đi làm sống cùng, chi phí nhà thường được chia. Có nhà người đứng tên nhà lo khoản vay, các thành viên khác góp tiền điện nước; có nhà ông bà lo thuế đất, con cái lo hoá đơn. Cách nào cũng được, miễn ghi ra cho rõ và cả nhà cùng biết. Những thoả thuận miệng lâu năm dễ bị nhớ khác nhau.
Một chi tiết nhỏ mà có ích: hoá đơn nên đứng tên và trả từ tài khoản của người được giao việc trả, để không ai phải hỏi đi hỏi lại "tháng này đóng tiền điện chưa".
Việc làm ngay trong tuần này
- Cộng đủ bốn lớp chi phí nhà ở của tháng vừa rồi, kể cả phí gửi xe, thuế đất chia theo tháng.
- Ghi lên lịch gia đình các mốc: ngày đến hạn hoá đơn, ngày hết ưu đãi lãi vay hoặc hết hợp đồng thuê, ngày đóng thuế đất.
- Nếu ở nhà riêng mà chưa có quỹ giữ nhà, mở một khoản riêng và bắt đầu góp, dù ít.
Câu hỏi thường gặp
Chi phí nhà ở gồm những khoản nào?
Gồm bốn lớp: tiền thuê hoặc tiền trả khoản vay mua nhà; hoá đơn điện, nước, mạng, gas; phí chung như phí quản lý chung cư, vệ sinh, gửi xe, thuế đất; và quỹ sửa chữa, giữ nhà. Nên tính đủ cả bốn lớp khi lập ngân sách.
Tiền nhà nên chiếm bao nhiêu phần trăm thu nhập?
Không có tỷ lệ chuẩn cho mọi gia đình. Một số tài liệu nước ngoài dùng mốc khoảng 30% thu nhập để tham khảo, nhưng hoàn cảnh mỗi nhà khác nhau. Quan trọng là sau chi phí nhà vẫn đủ cho ăn uống, học hành và để dành.
Kinh phí bảo trì chung cư 2% là gì?
Theo Luật Nhà ở, người mua căn hộ chung cư nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, thường bằng 2% giá trị căn hộ, đóng một lần khi mua. Khoản này dùng cho sửa chữa lớn phần chung của toà nhà, khác với phí quản lý vận hành đóng hằng tháng.
Thuê nhà cần hỏi những chi phí gì ngoài tiền thuê?
Nên hỏi giá điện nước tính thế nào, các phí rác, gửi xe, mạng, tiền đặt cọc và điều kiện trả lại, ai chịu chi phí sửa chữa, và bao lâu được tăng giá thuê một lần. Ghi rõ vào hợp đồng để tránh hiểu nhầm.
Có cần quỹ sửa nhà riêng không?
Với nhà riêng thì nên có, vì sửa chữa là khoản chắc chắn xảy ra nhưng không biết lúc nào. Góp đều mỗi tháng một khoản nhỏ giúp những việc như chống thấm, thay máy bơm, sơn lại nhà không phải rút quỹ dự phòng.
