Hợp đồng thuê nhà cho gia đình nên lập bằng văn bản và đọc kỹ tám nhóm điều khoản: thông tin hai bên và giấy tờ nhà, mô tả nhà kèm đồ đạc, giá và cách trả, tiền đặt cọc, thời hạn và gia hạn, điện nước, sửa chữa, chấm dứt hợp đồng. Hợp đồng thuê nhà chịu điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023; theo Luật Nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc công chứng, chứng thực, trừ khi các bên muốn làm.
Thuê cho cả nhà khác thuê một phòng trọ
Một người đi thuê phòng trọ có thể chấp nhận hợp đồng sơ sài. Gia đình thì khác: có trẻ con, có đồ đạc nhiều, có nhu cầu đăng ký tạm trú để con đi học, có kế hoạch ở vài năm. Một lần phải dọn đi giữa năm học vì chủ nhà đòi lại nhà là đủ thấy giá trị của vài điều khoản viết rõ.
Chuyện thương lượng giá, mặc cả với chủ nhà là kỹ năng riêng. Bài này tập trung vào việc đọc tờ hợp đồng: viết gì, thiếu gì thì hỏi lại.
Khung pháp lý: nói ngắn gọn
- Bộ luật Dân sự 2015 có phần về hợp đồng thuê tài sản: quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, bên thuê, đặt cọc, chấm dứt hợp đồng.
- Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 1/8/2024) quy định riêng về giao dịch nhà ở, trong đó có thuê nhà ở: hợp đồng lập thành văn bản, những nội dung chính, các trường hợp đơn phương chấm dứt.
- Công chứng: với hợp đồng thuê nhà ở, Luật Nhà ở không bắt buộc công chứng, chứng thực; hai bên có thể tự nguyện công chứng nếu muốn chắc chắn hơn.
Những gì không trái luật thì hai bên được tự thoả thuận. Chính vì vậy, điều gì quan trọng với gia đình mình thì phải viết vào hợp đồng, đừng chỉ hứa miệng.
Tám nhóm điều khoản cần đọc
| Nhóm | Cần thấy trong hợp đồng | Câu nên hỏi |
|---|---|---|
| 1. Hai bên và giấy tờ nhà | Họ tên, số giấy tờ tuỳ thân; người cho thuê là chủ sở hữu hay người được uỷ quyền | Cho xem giấy chứng nhận hoặc văn bản uỷ quyền được không? |
| 2. Mô tả nhà | Địa chỉ, diện tích, số tầng, phòng; danh sách đồ đạc kèm theo | Có biên bản bàn giao kèm ảnh không? |
| 3. Giá và thanh toán | Giá thuê, trả theo tháng hay quý, ngày trả, chuyển khoản vào tài khoản nào | Giá có cố định trong suốt thời hạn không? |
| 4. Đặt cọc | Số tiền, mục đích, khi nào trả lại, trừ khoản nào | Trả lại cọc trong bao lâu sau khi trả nhà? |
| 5. Thời hạn | Ngày bắt đầu, ngày kết thúc, cách gia hạn | Muốn ở tiếp thì báo trước bao lâu? |
| 6. Điện, nước, dịch vụ | Ai đứng tên công tơ, cách tính tiền, phí vệ sinh, internet | Tiền điện tính theo giá nào? |
| 7. Sửa chữa, cải tạo | Hư hỏng nào chủ nhà sửa, hư hỏng nào bên thuê chịu; có được khoan tường, lắp đặt không | Thấm dột, hỏng bơm thì ai sửa, trong bao lâu? |
| 8. Chấm dứt | Khi nào được chấm dứt trước hạn, báo trước bao lâu, xử lý tiền cọc | Chủ nhà bán nhà giữa chừng thì sao? |
Thuê qua môi giới thì đọc thêm một lớp: phí môi giới ai trả, trả khi nào, và người ký hợp đồng với mình là chủ nhà hay một bên thuê lại. Nếu là thuê lại, cần xem bên đó có được chủ nhà đồng ý cho thuê lại không, vì khi tranh chấp, gia đình mình là người chịu thiệt đầu tiên.
Tiền đặt cọc: chỗ hay vướng nhất
Bộ luật Dân sự 2015 có quy định chung về đặt cọc: nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì mất cọc; nếu bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại cọc và một khoản tương đương, trừ khi hai bên thoả thuận khác. Với nhà thuê, cọc thường còn dùng để bảo đảm bên thuê giữ gìn nhà, trả đủ tiền.
Vì vậy, hợp đồng nên ghi rõ:
- Cọc bao nhiêu, nhận ngày nào, có giấy biên nhận.
- Những trường hợp bị trừ cọc: hư hỏng do bên thuê gây ra (không tính hao mòn bình thường), nợ tiền điện nước, tự ý trả nhà trước hạn không báo.
- Thời điểm trả lại cọc sau khi bàn giao nhà.
Biên bản bàn giao có ảnh chụp tình trạng tường, sàn, thiết bị lúc nhận nhà là thứ bảo vệ tiền cọc tốt nhất. Lúc trả nhà, so với chính biên bản đó.
Đơn phương chấm dứt và chuyện chủ nhà bán nhà
Luật Nhà ở liệt kê các trường hợp bên cho thuê, bên thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng (ví dụ bên thuê không trả tiền nhiều kỳ, tự ý cải tạo, bên cho thuê không sửa chữa khi nhà hư hỏng nặng…), kèm nghĩa vụ báo trước cho bên kia. Mức báo trước nên được viết thẳng vào hợp đồng để khỏi tranh cãi.
Với gia đình có con đi học, một điều khoản đáng thương lượng là: nếu chủ nhà cần lấy lại nhà trước hạn vì lý do riêng, thì báo trước đủ lâu và có khoản hỗ trợ; nếu bán nhà, hợp đồng thuê được tiếp tục với chủ mới đến hết hạn hoặc có phương án rõ ràng. Hỏi thẳng từ đầu đỡ khó nói về sau.
Đăng ký tạm trú khi thuê nhà
Gia đình đến ở nhà thuê từ 30 ngày trở lên thì đăng ký tạm trú theo Luật Cư trú 2020. Hợp đồng thuê là giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp, và tờ khai cần chủ nhà đồng ý. Nên ghi vào hợp đồng một câu: bên cho thuê có trách nhiệm phối hợp để bên thuê đăng ký tạm trú, kể cả cho trẻ em.
Có tạm trú, con dễ xét tuyển trường gần nhà hơn, bố mẹ làm được nhiều thủ tục tại nơi ở. Với tiền điện, ngành điện có cách tính định mức theo số người ở thuê khi có giấy tờ tạm trú; hỏi điện lực khu vực để được hướng dẫn thay vì chịu một mức giá do chủ nhà tự đặt mà không rõ cơ sở.
Trước khi ký: danh sách kiểm nhanh
- Xem giấy chứng nhận nhà, đối chiếu tên người cho thuê; nếu là người được uỷ quyền, xem văn bản uỷ quyền.
- Đi xem nhà vào ngày mưa hoặc ngay sau mưa, kiểm thấm dột, điện nước (có bài riêng về cách kiểm nhà cũ).
- Đọc từng trang hợp đồng, sửa chỗ để trống, gạch chỗ không đồng ý, hai bên ký nháy từng trang.
- Lập biên bản bàn giao có ảnh, ghi chỉ số công tơ điện, đồng hồ nước.
- Mỗi bên giữ một bản có chữ ký gốc.
- Trả tiền qua chuyển khoản, ghi nội dung rõ ràng; trả tiền mặt thì lấy biên nhận.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không?
Theo Luật Nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc công chứng, chứng thực. Hai bên có thể tự nguyện công chứng nếu muốn. Dù vậy hợp đồng nên lập bằng văn bản, ghi rõ các điều khoản quan trọng.
Hợp đồng thuê nhà cần có những nội dung gì?
Nên có thông tin hai bên và giấy tờ nhà, mô tả nhà và đồ đạc, giá và cách thanh toán, tiền đặt cọc, thời hạn, điện nước, trách nhiệm sửa chữa, các trường hợp chấm dứt và cách giải quyết tranh chấp.
Chủ nhà không trả lại tiền cọc thì làm sao?
Đối chiếu hợp đồng và biên bản bàn giao để xem có khoản trừ hợp lý không, rồi thương lượng bằng văn bản. Không đạt thì có thể nhờ hoà giải ở cơ sở hoặc khởi kiện; giấy biên nhận cọc và ảnh bàn giao là chứng cứ quan trọng.
Thuê nhà có phải đăng ký tạm trú không?
Có, nếu đến ở từ 30 ngày trở lên tại nơi không phải nơi thường trú. Hợp đồng thuê là giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp, tờ khai cần ý kiến đồng ý của chủ nhà.
Chủ nhà đòi lại nhà trước hạn có được không?
Chỉ trong các trường hợp luật cho phép đơn phương chấm dứt hoặc theo thoả thuận trong hợp đồng, và phải báo trước. Ngoài các trường hợp đó, bên tự ý chấm dứt có thể phải bồi thường theo hợp đồng và quy định pháp luật.
