Kiểm tra nhà cũ trước khi mua hoặc thuê: kết cấu, thấm dột, điện nước

Kiểm tra nhà cũ trước khi mua hoặc thuê nên đi theo thứ tự: kết cấu trước (lún, nghiêng, nứt, bê tông lộ thép), rồi nước (thấm, dột, ẩm chân tường, cống), rồi điện, và cuối cùng mới tới những thứ dễ sửa như sơn, gạch, cửa. Đi xem nhà sau một trận mưa, mang theo đèn pin, thước và một viên bi, chụp ảnh mọi chỗ nghi ngờ. Thấy dấu hiệu kết cấu thì mời kỹ sư hoặc đơn vị kiểm định xem trước khi xuống tiền; việc này đáng làm hơn nhiều so với rủi ro mua phải một căn nhà cần gia cố.

Đi xem nhà lúc nào, mang theo gì

Thời điểm: lý tưởng nhất là ngay sau một trận mưa lớn hoặc trong mùa mưa, khi các vệt thấm hiện rõ nhất. Ở miền Bắc, xem thêm một lần vào ngày nồm cũng cho biết nhà ẩm tới đâu. Xem cả ban ngày (ánh sáng, nắng hướng Tây) và buổi tối (tiếng ồn phố, an ninh hẻm, đèn chiếu sáng).

Đồ mang theo:

• Đèn pin, để soi trần, gầm cầu thang, hộp kỹ thuật, góc tủ.
• Thước dây hoặc thước cuộn, để đo vết nứt và kích thước.
• Một viên bi hoặc chai nước nhỏ, để thử độ phẳng, độ dốc sàn.
• Một chiếc sạc điện thoại có đèn báo, để thử nhanh ổ cắm có điện không.
• Điện thoại chụp ảnh, ghi chú theo từng phòng.
• Giấy bút ghi các câu hỏi cho chủ nhà.

Bước 1: kết cấu, phần đắt nhất nếu hỏng

Từ bên ngoài

• Đứng xa nhìn cả dãy phố: nhà có nghiêng so với nhà hai bên không, khe giữa các nhà có rộng ở trên hẹp ở dưới (hoặc ngược lại) không.
• Nền nhà so với mặt đường: thấp hơn mặt đường nhiều là dấu hiệu dễ ngập, ẩm và có thể phải nâng nền.
• Mặt dưới ban công, mái hắt: vệt gỉ nâu, vết nứt chạy thẳng, chỗ bong lở lộ thép.
• Nhà bên cạnh có đang hoặc sắp xây mới, đào móng sâu không. Hỏi hàng xóm, nhìn biển báo công trình.

Bên trong

• Vết nứt: nứt chân chim li ti ngẫu nhiên trên lớp trát thường chỉ là co ngót vữa. Đáng lo hơn là vết nứt chéo xuất phát từ góc cửa đi, cửa sổ; vết nứt ngang dài ở chân tường hoặc đỉnh tường; vết nứt ở dầm, cột, chỗ tiếp giáp sàn và tường; vết nứt xuyên qua cả hai mặt tường.
• Sàn: đặt viên bi ở vài chỗ trong phòng, xem bi có lăn mạnh về một phía không. Nhìn chéo theo mặt sàn tìm chỗ võng.
• Cửa: đóng mở tất cả cửa. Nhiều cửa cùng kẹt, khe hở trên cánh cửa lệch hình thang có thể là dấu hiệu khung nhà biến dạng, không chỉ là bản lề lỏng.
• Cầu thang: bậc có lệch, tay vịn có lung lay, có vết nứt ở chân cầu thang không.
• Trần: soi đèn pin tìm vệt gỉ, chỗ bong, vết nứt dọc theo hướng dầm.

Bước 2: nước, kẻ thù dai dẳng nhất

Một lưu ý thực tế: một mảng tường hay trần sơn mới tinh giữa căn nhà cũ là chỗ nên hỏi thẳng: "Chỗ này trước có bị gì không, đã sửa thế nào, ai sửa, còn bảo hành không?" Sơn lại để bán không có gì sai, nhưng có quyền biết bên dưới là gì.

Hỏi thêm: khu này mưa lớn có ngập không, ngập tới đâu, nước rút mất bao lâu; nước máy có ổn định ở tầng trên không, nhà có dùng máy bơm, bồn nước trên mái không.

Bước 3: điện, chỉ quan sát

Người mua, người thuê không mở tủ điện hay tháo ổ cắm. Chỉ cần quan sát và hỏi:

• Tủ điện có aptomat tổng, có thiết bị chống dòng rò (chống giật) không; các aptomat có ghi chú nhánh nào cho tầng nào không.
• Ổ cắm, công tắc có vết cháy xém, đổi màu, lỏng lẻo không. Cắm sạc thử vài ổ.
• Dây điện có đi nổi, chằng chịt, nối bằng băng dính, dây kiểu cũ đã giòn không.
• Điện đã làm lại từ năm nào. Nhà cũ dùng dây điện từ lâu, chưa từng thay, nên tính trước chi phí mời thợ điện có nghề kiểm tra và làm lại.

Bước 4: mối mọt, gỗ, sắt

• Khung cửa gỗ, cầu thang gỗ, chân tủ âm sát tường: gõ nhẹ nghe rỗng, có đường đất nhỏ chạy dọc tường, có bột gỗ dưới chân là dấu hiệu nên mời đơn vị chuyên kiểm tra mối.
• Lan can, cửa sắt, khung mái: gỉ ở chân trụ, chỗ hàn.
• Mái tôn, mái ngói (nếu có): nhìn từ trong lên xem có chỗ thủng, lọt sáng, vết dột.

Những dấu hiệu nên mời kỹ sư trước khi quyết định

1. Nhà nghiêng thấy được bằng mắt, hoặc khe giữa nhà mình và nhà bên thay đổi theo chiều cao.
2. Vết nứt chéo, nứt ngang dài, nứt xuyên tường, nứt ở dầm, cột.
3. Sàn võng rõ, bi lăn mạnh về một phía.
4. Bê tông bong lở lộ thép gỉ ở trần, dầm, ban công.
5. Nhà đã cơi nới thêm tầng mà không rõ có tính toán móng không.
6. Nhà bên vừa xây xong hoặc đang đào móng và có dấu hiệu nứt mới.

Kỹ sư hoặc đơn vị kiểm định chất lượng công trình có thể khảo sát, đánh giá hiện trạng và cho biết nhà có cần gia cố không, gia cố hạng mục nào. Với người mua, báo cáo này vừa giúp quyết định, vừa là căn cứ để thương lượng. Với người thuê, nếu kết cấu có vấn đề rõ ràng, an toàn của gia đình nên đặt trên chuyện giá thuê.

Hồ sơ và câu hỏi cho chủ nhà

• Nhà xây năm nào, có bản vẽ, giấy phép xây dựng không; đã cơi nới, sửa chữa lớn những gì, khi nào.
• Hiện trạng có khớp với giấy tờ không (số tầng, diện tích xây dựng). Chuyện đọc giấy tờ nhà đất là một chủ đề riêng, nhưng ở bước xem nhà nên để ý chỗ chênh lệch.
• Từng bị ngập, thấm, nứt chưa, đã xử lý thế nào, còn bảo hành không.
• Có tranh chấp gì với hàng xóm về tường chung, thấm dột không.

Nếu thuê nhà: ghi hiện trạng vào biên bản bàn giao, đính kèm ảnh có ngày, nhất là các vết nứt, vệt thấm, đồ đạc hỏng có sẵn. Thoả thuận rõ ai chịu trách nhiệm sửa những hư hỏng về kết cấu, chống thấm, điện nước trong thời gian thuê. Kiểm tra lối thoát hiểm và an toàn cháy là một danh sách khác cũng nên làm, nhất là với nhà trọ, chung cư mini.