Thuê thợ sửa nhà ít rủi ro nhất khi gia đình có trong tay ba thứ: một báo giá chia theo từng hạng mục, một thoả thuận bằng văn bản về tiến độ, thanh toán và bảo hành, và một lịch nghiệm thu từng phần, nhất là những phần sẽ bị che khuất như đường ống, dây điện, lớp chống thấm. Phần lớn tranh cãi giữa chủ nhà và thợ không đến từ tay nghề kém, mà từ việc hai bên hiểu khác nhau về "làm những gì" và "thế nào là xong".
Ba kiểu thuê thợ thường gặp
| Kiểu | Hợp với | Lưu ý |
|---|---|---|
| Thợ lẻ theo từng việc (thợ nước, thợ điện, thợ sơn) | Sửa nhỏ, một hạng mục rõ ràng | Chủ nhà phải tự điều phối thứ tự các thợ; ai làm sau dễ đổ lỗi cho người làm trước |
| Đội thợ có cai, nhận trọn gói hoặc nhận nhân công | Sửa nhiều hạng mục, cải tạo một tầng, làm lại nhà vệ sinh, bếp | Cần làm rõ ai chịu trách nhiệm từng phần, vật tư ai mua |
| Công ty xây dựng, sửa chữa có pháp nhân | Cải tạo lớn, có liên quan kết cấu, cần hồ sơ, bản vẽ | Hợp đồng chặt chẽ hơn, có hoá đơn; vẫn cần chủ nhà giám sát |
Việc nào đụng tới kết cấu (đục tường chịu lực, mở rộng ô cầu thang, nâng tầng, làm thêm tầng tum) thì ngoài thợ còn cần kỹ sư hoặc đơn vị thiết kế tính toán, và có thể liên quan giấy phép xây dựng.
Trước khi gọi thợ: tự viết ra mình muốn gì
Một trang giấy liệt kê việc cần làm, kèm ảnh hiện trạng, giúp các đội báo giá trên cùng một nền. Chi tiết cách viết bản mong muốn là một chủ đề riêng; ở đây chỉ nhắc, càng mô tả rõ thì báo giá càng so sánh được. Nếu có vấn đề cần chẩn đoán như thấm, nứt, hãy đưa cả ảnh theo dõi và các lần kiểm tra đã làm.
Nên mời ít nhất hai ba người đến xem tận nơi. Người có nghề thường hỏi nhiều: nhà xây năm nào, đã sửa gì, đường ống đi ngả nào, tầng trên là gì. Người báo giá qua điện thoại mà không cần xem nhà, với việc phức tạp, là dấu hiệu nên cân nhắc.
Đọc báo giá: chi tiết mới là thứ đáng so
Một báo giá tốt chia theo hạng mục, mỗi hạng mục có:
- Mô tả công việc cụ thể: "đục bỏ gạch cũ nhà vệ sinh tầng 2, làm lại chống thấm hai lớp, ngâm thử nước, lát gạch mới" chứ không chỉ "sửa nhà vệ sinh".
- Khối lượng ước tính (mét vuông, mét dài, số điểm) và đơn giá, để khi khối lượng thực tế thay đổi có căn cứ tính lại.
- Vật tư: loại, quy cách, ai mua. Nếu thợ mua hộ, ghi rõ loại vật tư hoặc cho chủ nhà xem trước khi dùng. Chuyện vật tư thợ tự mua và chênh lệch giá có nhiều điều để bàn riêng.
- Phần không bao gồm: phá dỡ, vận chuyển phế thải, hoàn trả mặt bằng, sơn sửa chỗ đục, di chuyển đồ đạc. Đây là chỗ hay phát sinh nhất.
Hai báo giá chênh nhau nhiều thường là do một bên làm đủ bước, một bên bỏ bớt bước. Hỏi thẳng: "Bên anh chị làm mấy lớp chống thấm, có ngâm thử không, chờ bao lâu?" Câu trả lời cho biết nhiều điều hơn con số tổng.
Thoả thuận bằng văn bản: viết những gì
Hợp đồng sửa nhà giữa gia đình và thợ là một giao dịch dân sự. Viết thành văn bản, hai bên ký, mỗi bên giữ một bản, giúp có căn cứ rõ ràng khi có hiểu lầm. Không cần văn phong luật sư, chỉ cần đủ ý:
- Phạm vi công việc: đính kèm báo giá chi tiết đã thống nhất.
- Tiến độ: ngày bắt đầu, ngày dự kiến xong, các mốc chính. Cách xử lý khi chậm do thời tiết, do chủ nhà đổi ý, do thợ.
- Thanh toán theo đợt gắn với khối lượng đã nghiệm thu, không trả trước phần lớn. Thoả thuận giữ lại một phần nhỏ sau khi xong để đảm bảo bảo hành là cách làm khá phổ biến.
- Phát sinh: mọi việc ngoài báo giá phải được hai bên đồng ý trước khi làm, có ghi lại (tin nhắn cũng được) kèm chi phí.
- Bảo hành: hạng mục nào, bao lâu, nếu hỏng thì xử lý trong bao nhiêu ngày. Chống thấm và điện nước là hai hạng mục cần ghi rõ nhất.
- An toàn và vệ sinh: thợ dùng đồ bảo hộ khi làm việc trên cao, che chắn bụi, giờ làm việc gây ồn, phế thải đổ ở đâu, dọn dẹp mỗi ngày hay cuối đợt.
- Trách nhiệm với nhà bên cạnh: nếu thi công làm ảnh hưởng hàng xóm (nứt, thấm, rơi vật liệu) thì xử lý thế nào.
Phế thải xây dựng phải được vận chuyển, đổ đúng nơi quy định. Đội thợ "tiện tay" đổ ra bãi đất trống, ven sông hay góc phố có thể khiến chủ nhà bị liên luỵ; nên hỏi rõ từ đầu.
Nghiệm thu từng phần: đặc biệt là phần sẽ bị che
Sửa nhà có những lớp mà khi xong sẽ không bao giờ nhìn thấy nữa. Đó là chỗ cần chủ nhà có mặt hoặc nhờ người hiểu nghề xem giúp, trước khi lớp tiếp theo phủ lên:
| Phần bị che | Kiểm gì trước khi đóng lại |
|---|---|
| Ống cấp nước âm tường, âm sàn | Thợ bơm thử áp lực, để một thời gian xem kim đồng hồ có tụt không; chụp ảnh đường đi của ống có thước đo |
| Ống thoát nước | Độ dốc, mối nối, có bẫy chặn mùi; xả thử nước |
| Chống thấm sàn vệ sinh, sân thượng | Ngâm nước theo thời gian đã thống nhất (thường tính bằng ngày), kiểm trần tầng dưới, rồi mới lát gạch |
| Dây điện âm tường | Đi trong ống luồn, có phân nhánh theo aptomat, có dây tiếp địa nếu thiết kế có; chụp ảnh đường dây |
| Trần thạch cao | Khung chắc, các thiết bị phía trên (đèn, ống điều hoà) đã đặt đúng, có cửa thăm trần ở chỗ cần |
Ảnh chụp đường ống, đường dây trước khi trát là món quà cho chính gia đình sau này: lần sau khoan tường treo tranh, sửa chữa, sẽ biết tránh chỗ nào. Lưu vào một thư mục chung cả nhà mở được.
Nghiệm thu cuối và bảo hành
Khi thợ báo xong, đi một vòng cùng thợ với danh sách đã thống nhất. Bật hết đèn, ổ điện, mở hết vòi, xả hết bồn cầu, đóng mở hết cửa. Gõ gạch tìm chỗ bộp. Nhìn chéo theo tường tìm vệt sơn. Ghi lại những điểm cần sửa, hẹn ngày sửa, rồi mới thanh toán đợt cuối.
Giữ lại: báo giá, thoả thuận, tin nhắn phát sinh, ảnh phần khuất, số điện thoại thợ, tên và mã các loại vật tư chính (gạch, sơn, thiết bị vệ sinh), một ít vật tư dư để dặm vá. Đây là "hồ sơ ngôi nhà", đặc biệt có giá trị khi bán hoặc cho thuê nhà sau này.
Dấu hiệu nên dừng lại cân nhắc
- Đòi trả trước phần lớn tiền khi chưa bắt đầu.
- Không chịu ghi gì ra giấy, "cứ tin anh".
- Báo giá thấp bất thường, kèm câu "phát sinh tính sau".
- Gợi ý đục tường, phá cột, bỏ dầm cho rộng mà không cần kỹ sư.
- Làm việc trên cao không có đồ bảo hộ, coi nhẹ chuyện ngắt điện.
Câu hỏi thường gặp
Thuê thợ sửa nhà cần hỏi gì trước khi làm?
Hỏi phạm vi công việc từng hạng mục, vật tư dùng loại gì và ai mua, làm mấy bước (ví dụ chống thấm mấy lớp, có ngâm thử không), tiến độ, cách thanh toán, phần nào không bao gồm và bảo hành bao lâu. Câu trả lời cụ thể quan trọng hơn con số tổng.
Sửa nhà có cần làm hợp đồng với thợ không?
Nên có thoả thuận bằng văn bản, kể cả với thợ lẻ. Chỉ cần ghi rõ phạm vi công việc, tiến độ, thanh toán theo đợt, cách xử lý phát sinh và bảo hành, hai bên ký và mỗi bên giữ một bản.
Nghiệm thu sửa nhà cần kiểm tra gì?
Quan trọng nhất là nghiệm thu phần bị che trước khi đóng lại: thử áp lực ống nước, ngâm nước thử chống thấm, kiểm tra dây điện đi trong ống luồn và chụp ảnh đường đi. Nghiệm thu cuối thì thử hết điện nước, cửa, gõ gạch và xem kỹ bề mặt sơn.
Có nên trả trước tiền cho thợ sửa nhà không?
Có thể tạm ứng một phần nhỏ để thợ chuẩn bị, nhưng nên thanh toán theo đợt gắn với khối lượng đã nghiệm thu. Thoả thuận giữ lại một phần nhỏ sau khi xong để đảm bảo bảo hành là cách làm khá phổ biến.
Phát sinh khi sửa nhà xử lý thế nào?
Mọi việc ngoài báo giá nên được hai bên đồng ý trước khi làm, ghi lại nội dung và chi phí, tin nhắn cũng được. Thống nhất nguyên tắc này ngay trong thoả thuận ban đầu sẽ tránh tranh cãi khi quyết toán.
